כבר לא ביטוי מעורפל: הגיע הזמן להבין מה זה היטל השבחה – והאם זה רלוונטי לנכס שלכם

אם אתם לא יודעים מה זה היטל השבחה ומדובר בביטוי מעורפל עבורכם, הגעתם למקום הנכון. מה זה היטל השבחה ואיך מחשבים אותו? כל התשובות.

מה זה היטל השבחה?

מס השבחה הוא מס שיש לשלם לרשויות המקומיות לצורך השבחת הנכס שלכם בהתאם לתכנית בנייה שאושרה על ידי הוועדה לתכנון ובניה. לדוגמה, אם יש לך דירה בשטח של 100 מ"ר והמועצה המקומית שלך מפרסמת תוכנית המאפשרת לך להרחיב אותה ב-40 מ"ר נוספים, תצטרך לשלם כדי לממש את זכותך להשבחת הדירה. אגב, כאן תוכלו עורך דין ענה על השאלה מתי משלמים היטל השבחה, מומלץ להציץ.

התשלום יתבצע בעת מימוש זכויות הבנייה שניתנו לך, כלומר תרחיב את הדירה (למעשה, כבר שילמת את ההיטל בעת הגשת הבקשה להיתר בנייה), או בעת מכירתה, כאפשרות להרחבה הדירה תעלה את ערך הנכס וכעת העירייה תרצה לחלוק איתך את הרווחים. במרבית המקרים, מס השבחה יחול על בתים צמודי קרקע, מגרשים ריקים, דירות גן או פנטהאוזים. במקרים רבים, מועצות מקומיות מאשרות תכניות לבנייה על הגג או אפשרות להוספת קומות.

איך מחשבים היטל השבחה?

שיעור הגבייה הוא 50% מערך ההשבחה. כלומר, לזכויות בנייה יש ערך כספי (בהתבסס על גודל הדירה, השטח שנוסף לדירה וכו'). מחצית מהשווי הזה יהיה מס ההשבחה. לדוגמה, אם הנציבות תאשר לך להוסיף 40 מ"ר והשטח שווה 5,000 ש"ח למ"ר, השווי הכספי של זכויות הבנייה יעמוד על 200,000 ש"ח, מתוכם תשלמו כ-100,000 ש"ח כשיפור הגבייה.

משווי ההשבחה תוכלו לנכות את העלויות ששילמתם למימוש זכויות הבנייה שלכם – כמו שיפוצים. למשל, אם שווי השיפוץ היה 600,000 ש"ח ועלות הבנייה שלכם הייתה 250,000 ש"ח, שווי השיפוץ היה כעת 350,000 ש"ח ותשלמו חצי, כך שסכום המס יעמוד על 175,000 ש"ח.

לאחר אישור תכנית הבניין, יישלח שמאי מקרקעין שיבדוק את שווי הדירה מטעם המועצה המקומית ויקבע את הסכום שייגבה בהתאם. לאחר מכן תוציא המועצה לוח שמאות עם פירוט הנכס ושיעור ההשבחה, אשר יידע את הבעלים על גובה ההיטל שהוא חייב, וזכותו לערער על ההחלטה.

איך מקבלים פטור מהיטל השבחה?

אם בעת התוספת גודל הדירה אינו עולה על 140 מ"ר, כלומר הנכס שלך הוא 100 מ"ר, ואתה רשאי להוסיף 40 מ"ר נוספים, תהיה פטור ממס שבח. אך שימו לב: אתם זכאים לפטור רק אם הדירה רשומה על שמכם ואתם מתגוררים בדירה 4 שנים לאחר הוספתו. פטור נוסף ניתן למי שרכושו נמצא בסביבה המוגדרת כפרויקט שיקום קהילתי. בחלק מהמקרים לא כלכלי להשתמש בשיפוץ, למשל אם רכשתם את זכויות הבנייה לגג אך מדובר בגג סדק ישן והוא יקר לחיזוקו ואינו משתלם כלכלית. במקרה זה, ניתן להגיש בקשה לפטור.

האם ניתן לערער על היטל השבחה?

על שיעור הגבייה שנקבע על ידי הועדה ניתן לערער על ידי שמאי מקרקעין. בדקו את תעריפי הגבייה באופן אישי מטעם השמאי שלכם וניהל ערעורים מול השמאי מטעם הוועדה. ערעור על חיובים יכול להיות כמו במקרה של פרויקט תל אביב 5000 – התוכנית העניקה זכויות בנייה רבות בתל אביב, ולכן בעלי בתים שמכרו נכסים בתקופה זו קיבלו הודעות על חיוב היטלי השבחה. עם זאת, בעלי הדירות טוענים כי התוכנית אינה יישום בפועל, אלא יישום תיאורטי שייקח זמן רב ליישום.

לסיכום

אם מבחינתכם היטל השבחה הוא כבר לא ביטוי מעורפל עבורכם וכאן תוכלו לבדוק מה זה והאם זה אכן רלוונטי לנכס שלכם.