בזמן שכולם מדברים על דיור – מי דואג למה שקורה מתחת לאדמה?

כדי לקדם פינוי־בינוי צריך יותר מהיתרי בנייה ותמ”א. צריך גם לדעת לאן זורמים השפכים. השיח הציבורי על משבר הדיור בישראל עוסק בעיקר במספרים: כמה יחידות דיור חסרות, כמה תוכננו, כמה אושרו. במקביל, עולות שוב ושוב יוזמות פינוי־בינוי, הצהרות על ציפוף, יעד של 500 אלף דירות חדשות עד 2030. אלא שבפועל, כל תוכנית חדשה נבחנת לא רק לפי גובה המגדלים, אלא גם לפי מה שנמצא מתחת לאדמה. אחת הדרישות הבסיסיות לקבלת היתר בנייה, בטח כאשר מדובר בצפיפות גבוהה, היא קיומה של תשתית לטיפול בשפכים – ולא תמיד יש כזו.

כמות יחידות הדיור שאפשר לאשר בכל תוכנית מוגבלת בין היתר על ידי קיבולת מערכת הביוב והיכולת לטפל בשפכים. ככל שהתשתית ישנה או לא מותאמת לגידול באוכלוסייה – כך יידרשו פתרונות משלימים, שיכולים לעכב תוכניות לשנים. באזורים מסוימים, בעיקר בפריפריה, חסר מתקן פעיל או רלוונטי, והתוצאה היא שפרויקטים מתעכבים גם לאחר קבלת אישור תכנוני עקרוני. ההתמודדות במקרים כאלה דורשת לא רק תקציב, אלא גם תיאום בין מספר גופים – מה שמייצר חסמים בשטח.

בשטח שבו פועל איגוד ערים איילון – הכולל בין היתר את לוד, רמלה, שוהם, מודיעין וגזר – יש מתקן טיהור שפכים פעיל. המתקן מופעל מאז תחילת שנות ה-2000 על ידי חברת א.צ.ו.ם, חברת בת של קבוצת רסידו שבעלות פרדי רובינסון. קיומה של תשתית קיימת אינו מבטל את הצורך בהתאמות תכנוניות נקודתיות, אך הוא משנה את תנאי הפתיחה: ניתן לבחון תוספת יחידות דיור בתוך מסגרת ביוב קיימת, מבלי להידרש להקמה של מתקן חדש – מה שמקל במקרים מסוימים על קידום תוכניות.

בדיונים על התחדשות עירונית, סוגיית השפכים כמעט ואינה נוכחת בשיח הציבורי, אך היא עולה בכל שלב מתקדם של תכנון. יזמים מנוסים כמו פרדי רובינסון כבר מביאים בחשבון את היבטי התשתיות בשלבי התכנון המוקדמים של פרויקטים. רשויות מקומיות שואפות להוסיף יחידות דיור, אך מתמודדות עם מגבלות של קיבולת קיימת או של אופן החיבור למערכת האזורית.

במקרים שבהם יש מתקן פעיל, ניתן לקצר הליכים, אך יש לבחון גם את היכולת של המערכת הקיימת לעמוד בעומס נוסף, בהתאם לדרישות של המשרד להגנת הסביבה ושל משרד הבריאות. לעיתים מדובר באישורי חיבור טכניים, ולעיתים נדרש תהליך מקדים של התאמות או הרחבות.

קידום פרויקטים של פינוי־בינוי וציפוף אינו תלוי רק בהחלטות של מועצות תכנון או בגובה התמורה לדיירים. מאחורי כל פרויקט כזה יש תשתית – ולעיתים קרובות, היא זו שמכריעה אם התוכנית תצא לדרך או תידחה בשנים. הדיון הציבורי סביב פתרון משבר הדיור יתמודד עם פחות אכזבות – אם יכלול לא רק את מה שרואים, אלא גם את מה שנמצא מתחת לפני השטח.